竞 买 须 知

上海市闵行区人民法院将于2024年4月29日10时至2024年6月27日10时止（延时除外）在“公拍网”（https://www.gpai.net/）上公开进行网络司法变卖活动，现就有关的网上变卖事宜敬告各位竞买人：

一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等相关法律规定制订，竞买人应认真仔细阅读，充分了解本须知的全部内容。

二、本次变卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，变卖活动具有法律效力。参加本次变卖活动的人员和竞买人必须遵守本须知及本次变卖公告的各项条款，也须符合由国务院及相关标的所在政府有关房地产调控政策的相关规定，竞买人应自行比对自身是否符合政府规定。变卖成交后，如果买受人不符合国家和当地政府的相应规定（无论是故意或过失或其他原因）而造成变卖标的无法办理过户登记手续的，则须对自己的行为承担相应法律责任。

三、变卖标的：上海市宝山区罗芬路1288弄11号402室房屋及地下1层车位（人防）288房地产。

标的所在小区名为“远洋美兰公寓”；【产权证号：沪（2018）宝字不动产权第006747号；建筑面积：（房屋：116.27平方米，车位：51.97平方米）；房屋类型：公寓】；核准日期：2018年2月6日；房屋总层数12层；竣工日期：2013年；土地宗地号：宝山区罗南镇10街坊17/10丘；土地权属性质：国有建设用地使用权；使用权取得方式：出让；土地用途：商住用地；使用期限：2016年10月23日至2081年3月19日。

四、特别提示：

 1、竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策。

 2、变卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

 3、买受人应当在变卖成交后持变卖成交确认书以及住房限购审核所需材料，及时向商品住房所在地区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得房屋交易审核情况通知书，并至迟在按照变卖公告的要求支付剩余价款后十日内向执行法院提交，执行法院在审查确认后依法制作变卖成交裁定书。

    五、变卖标的物权利负担、特别告知。

1、该标的已由上海市闵行区人民法院正式查封（限制日期至2026-10-8止）。

2、该标的抵押情况：抵押权人：中国农业银行股份有限公司上海市分行、中国平安财产保险股份有限公司。

3、该标的目前空置。

4、该标的无户口（截止2023年11月7日查询时）。

5、该标的物业管理费标准为2元/平方米/月，截止2023年11月17日查询时，欠缴物业管理费及车位管理费约3390元。

6、该标的已知公用事业费欠缴情况：截止2023年11月17日查询时，欠缴水电费约177.2元。（由于时间延长，欠费时间相应增加，以实际缴纳的欠费为准）。

标的详情见本次变卖发布的变卖标的调查情况表和公告。

六、变卖标的以现状进行变卖（标的内的设备、电器及可移动物品不包含在变卖范围内），房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以交易过户时登记机关登记为准。法院对房屋外观、质量、结构、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响变卖成交结果及成交价格。

本次变卖经过法定公告期和展示期举行，就变卖标的已知及可能存在的瑕疵已作了详尽的说明。本院对变卖标的所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对变卖标的的任何担保。请竞买人在变卖前务必仔细审查变卖标的，调查是否存在瑕疵，认真研究查看变卖标的的实际状况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本变卖标的实物现状的确认，请慎重决定竞买行为，竞买人一旦决定参与竞买，即视为对变卖标的已完全了解、并接受变卖标的的现状和一切已知及未知的瑕疵。

与变卖标的有利害关系的民事主体可以参与竞买（法律法规和司法解释禁止参与竞买的除外），不参与竞买的请全程关注本次变卖。

七、若参与竞买人委托他人（具备完全民事行为能力的自然人）代为竞买的，应于2024年4月29日前通过拍卖辅助机构与本院联系，竞买人（自然人为本人；法人或非法人组织为法定代表人或负责人，并带好公章）应与竞买代理人一同到本院，提交合法有效的证明，办理代理竞买手续，经本院确认后方能进行委托。如委托未经本院确认，竞买活动认定为代理人的个人行为。

竞买人（自然人为本人；法人或非法人组织为法定代表人或负责人）因客观原因无法来本院办理的，应向本院递交经公证（认证）的授权委托书原件（竞买人非我国自然人或法人、非法人组织的授权委托手续办理应符合我国相关法律、法规规定），列明委托代理事项、权限和期间，由竞买代理人持本人和竞买人的合法有效的身份证明等来本院办理代理竞买手续。

八、未登记的优先购买权人参与竞买的，应于2024年4月29日前通过拍卖辅助机构向本院提交合法有效的证明，资格经本院确认后方可参拍；未经本院确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。优先购买权人逾期不提交的，视为放弃对变卖标的享有的优先购买权。

九、变卖竞价前，竞买人应通过“公拍网”注册报名并支付368万元价款。变卖成交后，买受人应全额支付成交款，变卖成交余款（变卖成交款扣减368万元）应于变卖成交后10日的16时前以买受人（或到本院办理过授权的代理人）账户缴入本院指定账户【户名：上海市闵行区人民法院；开户行：建设银行上海闵行支行；账号：31050178360009096666-266015】，并向本院递交缴款凭证。逾期即视为悔拍。未能竞得者的价款按原付款方式原渠道如数退还原支付账户，不计利息。

十、特别提醒：网络司法拍卖是法院处置被执行人财产的强制措施，具有严肃性和权威性，任何参与竞拍者均应当谨慎对待。在准备参与竞拍前，要认真阅读变卖公告，实地看样，了解拍品现状，充分考虑个人能力，再决定理性竞拍。

变卖成交后买受人悔拍的，重新变卖的价款低于原变卖价款造成的差价、费用损失等，由原买受人承担。本院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，不予退还，冲抵本案被执行人的债务以及与变卖财产相关的被执行人的债务；保证金数额不足以弥补重新变卖的差价、费用损失的，由原买受人补交；拒不补交的，强制执行。悔拍后重新变卖的，原买受人不得参加竞买。

竞买人恶意参拍，扰乱变卖秩序的，本院将按照民事诉讼法第一百一十四条对其或者法定代表人或者直接责任人员等进行处理。

十一、买受人付清全额变卖成交款项后，需等待涤除抵押手续和办理解封手续，凭法院出具的法律文书自行及时办理拍卖标的从原产权人过户至买受人名下的手续，未在合理期间完成交接、过户的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。

在办理标的物转让登记过程中，依照相关法律法规和政策的规定，在过户过程中所发生的由原权利人及买受人承担的税收和费用，依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自支付，原权利人负担的部分由买受人在辅助机构的陪同下先行垫付。买受人自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至本院申报退款，逾期视为买受人自愿支付。

成交执行裁定书送达买受人之前变卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费均由买受人支付。变卖成交价不含本条涉及钱款。能否办理过户手续及办理过户手续所需的时间请竞买人在拍卖前自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果由买受人自行负责，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。因买受人怠于处理造成无法过户的，责任自负，不影响法院对变卖款的处置。

变卖标的税收和费用、各类欠费以及户籍、工商注册等情况，请竞买人自行向当地财税和不动产主管部门等相关职能部门以及房屋所在物业公司了解，本院公告的相关内容仅供参考。

法院涤除抵押、解除查封手续需要一定时间，变卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间相应延长。

十二、本院根据法律规定有权在变卖程序启动中决定暂缓、中止或撤销拍卖。

    十三、本次变卖活动计价货币为人民币，变卖时的起拍价、成交价均不含税费以及买受人在变卖标的交割、过户时所发生的任何费用。

    十四、变卖标的保证金、成交价金额较大的，请竞买人自行了解银行相关规定，避免遇到因当天限额无法支付等情况。

    十五、竞买人应遵守法律法规，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标。上述行为一经发现，即取消竞买人资格，并追究相关法律责任。

十六、为便于买受人及时收到本院的法律文书、通知等，本院以买受人于网拍平台预留的联系地址、联系电话为相关文书、通知邮寄送达地址、接受电话。如需变更，买受人或者代理人（须到本院办理过授权）应持有效证件来本院填写《法律文书送达地址确认书》。

如因预留提供的送达地址、联系电话不确切，或不及时来本院办理送达地址和联系电话变更的，致本院的有关法律文书、通知等无法送达或未能及时送达，由此产生的法律后果由买受人承担。

十七、下列机构和人员不得参与本次网络变卖，并不得委托他人代为竞买与其行为相关的变卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属。

十八、若发现本次司法变卖有违规行为，请据实举报。

举报监督电话：021-64120000-8305

本规则其他未尽事宜，请向拍卖辅助机构咨询。

拍卖辅助机构：上海长城拍卖有限公司

咨询电话：021-62668899 钱老师、13816014246胡老师

联系地址：上海市虹口区黄浦路99号22层

上海市闵行区人民法院

 2024年4月7日